Пятница , 9 Декабрь 2016
62_main

Мигранты и девальвация гривны оживили рынок недвижимости Киева

Добавлено в закладки: 0

Украина установила мировой рекорд по уровню падения цен на жилье, что наряду с наплывом жителей из Донбасса и резким падением гривны заметно оживило столичный рынок недвижимости

Потоки мигрантов с юго-востока Украины, две волны гривневой девальвации, рекордный отток банковских депозитов и самое стремительное в Европе падение цен на жилье — все это привело в движение столичный рынок недвижимости. “Не было счастья, так несчастье помогло,— говорит Максим Ноженко, совладелец киевского жилищного комплекса Академгородок.— Вынужденный спрос частично компенсировал неисполненные ожидания”. В итоге текущий, трагичный для Украины год будет для девелоперов худшим, чем 2013‑й, но однозначно лучшим, чем кризисный 2009‑й.

После потрясений в банковском секторе и за неимением лучших перспектив и возможностей сохранить сбережения, обеспеченные украинцы конвертируют слабую гривну в квадратные метры. Кто для сдачи в аренду, кто для семьи, кто в ожидании лучших времен и роста цен.

“Я много знаю тех, кто покупает квартиру, и не одну,— рассказывает Николай Толмачев, совладелец строительной компании ТММ.— У нас сейчас [в новострое ЖК Солнечная брама] китайцы купили семь квартир”.

Хорошо устроились

Вопрос “Как называется ваша должность?” застал Олега Перегинца, представителя компании Kiev Standard, врасплох. Его компания специализируется на маркетинге премиальной жилой недвижимости. “Напишите — mr. Penthouse,— предложил он.— Это прозвище мне дала журналистка, и теперь я так подписываю свои визитки”.

На должности mr. Penthouse Перегинец трудится уже девять лет. За это время продал много квартир в премиум-сегменте, средний “чек” — $1 млн. Вот и сейчас он водит журналиста НВ по пентхаусу в новострое центра Киева — Pechersk Hills Residence.

Стоимость этого двухуровневого жилья — $3,4 млн. То есть квадратный метр — примерно $15 тыс. Есть выход на большую террасу. Камин. Внешние стены дома выложены баварским камнем. На первом этаже комплекса — бассейн. Во дворе — теннисный корт. Плюс потенциальный новосел получает приличных соседей, проживающих в квартирах попроще,— в среднем по $1–2 млн за каждую. Самая дешевая квартира в доме — $400 тыс.

На самый дорогой пентхаус Pechersk Hills Residence претендуют два покупателя. Оба просят большую скидку — до 20–30 %. Оба получили отказ. Подобные объекты и без большого дисконта не застаиваются.

Перегинец хвастается: на других объектах за последние полгода он уже продал приличное число премиальных квартир. Приличное — это 10 жилищ, за которые заплачено порядка $10 млн. “Неплохой год”,— резюмирует Перегинец.

Для премиум-класса год и в правду неплохой. В валюте он просел меньше всех сегментов рынка — на 10 %. Эконом-жилье в долларовых ценниках упало на 34,7 %, а в среднем по стране стоимость недвижимости просела на 28 %. Согласно международному рейтингу Global House Price Index, это самое большое в мире падение цен на жилье. К примеру, в России, Греции и Испании проседание жилой недвижимости колеблется в пределах 5–8 %.

За последние несколько лет на рынке украинского жилья произошла не только ценовая, но и вкусовая революция. Клиент теперь более требователен к качеству материалов, дизайну интерьера и, что важно для лица города,— к экстерьеру.

Безвкусные коробки образца 1970‑х уходят в прошлое. Даже то, что лет пять-шесть назад строилось и подавалось как де-люкс и бизнес-класс, стремительно устаревает. “По факту в экономклассе уже есть получше предложения [чем в премиум образца 2008 года] и в десять раз дешевле, чем тогда”,— говорит Перегинец.

Квартирный вопрос

В ноябре мониторинговая компания Doors Consulting зафиксировала наивысшую в этом году активность девелоперов. На внешних рекламных носителях недвижимость вошла в число самых крупных рекламодателей. Впереди лишь вывески заведений потребительского бизнеса — например, парикмахерских, ресторанов и магазинов, а также социальная реклама.

По всей Украине из примерно 4,4 тыс. щитов, на которых рекламируется недвижимость, основная масса — 3,3 тыс.— размещены в Киеве. Столица — главный магнит страны. Здесь есть деньги, растет спрос и предложение.

Вопреки фатальным прогнозам, выданным аналитиками в первой половине 2014 года, в столице не заморожена ни одна из 180 строек. К концу ноября на рынок выведено 11,5 тыс. новых квартир, а к концу года, по прогнозам Виктории Погасий, старшего консультанта консалтинговой компании City Development Solutions, их может быть 12–13 тыс. Это не очень красивые цифры на фоне 2013‑го, когда в Киеве было запущено 19 тыс. квартир. Но прошлый год не был столь драматичным, как нынешний: не было войны, остановки производства, доллар крепко держался за отметку в 8 грн.

Поэтому, считает Погасий, более справедливо сравнивать нынешний год с таким же необычайно кризисным — 2009‑м. Тогда в Киеве было выведено на рынок всего 1,2 тыс. квартир. Продано — 5 тыс. Это был по‑настоящему мертвый сезон. Нынешние времена на этом фоне выглядят не столь трагичными.

Сегодня две трети всех сделок происходит на первичном рынке. Вторичное жилье продается хуже, так как собственники согласны расстаться со своим секонд-хендом исключительно в обмен на твердую валюту, а она дорожает. Новостройки номинированы в гривне — с ней покупатели расстаются охотней.

Эконом-, бизнес-, комфорт-класс в национальной валюте подорожали в среднем на 32 %. То есть девальвация квадратного метра существенно ниже, чем девальвация гривны, которая за год просела на 80 %. Население тренд уловило.

По данным City Development Solutions, первый пик продаж недвижимости в этом году наблюдался в мае-июне. Тогда гривна сделала короткую пробежку от 10 грн / $ до 13,3 грн / $ с откатом до 12,5 грн. Второй раз продажи недвижимости вышли на вершину в октябре-ноябре, когда доллар взобрался на рекордные 16 грн. Те, кто хранил сбережения в гривне, бросились ее спасать. А кто имел запасы в валюте, неожиданно получили премию рынка, так как при новом курсе доллара можно было купить в два раза больше квадратных метров. “Мы за полгода получили рекордные продажи — говорит Толмачев,— Когда мы анализируем сделки — это “нервные” покупки. То есть 100 % оплата. Никто не берет ни рассрочку, ни кредит”.

Кто так строит

У людей сегодня есть деньги. К середине ноября с депозитных счетов снято 116 млрд грн. По очень приблизительным данным НБУ, на руках у населения находится около 280 млрд грн, или $17 млрд. По мнению Толмачева, у населения есть еще около $40 млрд в разных инвалютах вне банковской системы. “Люди смотрят, что банки демонстрируют невысокую стрессоустойчивость, и перекладывают деньги в недвижимость. Это поспособствовало развитию рынка”,— делает вывод Погасий.

Значительная часть этих средств стала направляться на покупку недвижимости. “Деньги — это такая субстанция, которая не терпит администрирования,— резюмирует Толмачев.— Они перетекают туда, где его нет. Валютный рынок стали администрировать и деньги стали забирать”.

Ноженко уловил еще один тренд. Из 120 проданных во втором полугодии квартир ЖК Академгородок половину выкупили переселенцы из Крыма, Донбасса, Луганской области. Они стали двигателем продаж столичного рынка недвижимости. “Вы видите в Киеве много машин с луганскими, донецкими номерами. Эти люди ждут решения ситуации. Очевидно, что в ближайшее время ситуация не улучшится. Соответственно, им нужно как‑то обживаться”,— говорит Ноженко.

Ждем перемен

Скорых улучшений не ждут и застройщики.

На фасаде центрального офиса компании ТММ висят плакаты. Их содержание можно коротко описать одним словом — SOS. На одном из них призыв о помощи: “Остановите налоговый теракт на 200 млн грн”. Эту космическую сумму фискалы насчитали Толмачеву за формальное нарушение постановления НБУ о кассовых аппаратах — правила обращения с наличными деньгами. В мае налоговики предложили Толмачеву разойтись на более скромной сумме штрафа. “Был понятийный разговор — заплатите 1,5 млн грн,— рассказывает бизнесмен.— Когда мы их послали на рекордное расстояние, возник штраф в 200 млн грн”.

Предприниматель говорит, что при личной встрече объяснил главе Государственной фискальной службы Игорю Билоусу, что этот штраф несправедлив и несовместим с жизнью компании. Все, чего добьются мытари,— это увольнение 1,3 тыс. сотрудников и банкротства ТММ с дальнейшим международным скандалом, так как акции компании торгуются на Франкфуртской фондовой бирже. Их держатели будут очень недовольны Украиной.

Толмачев рассказывает, что подобное варварские отношение бюрократии к бизнесу типично для наших пенатов. Давление на бизнес не прекратилось даже после всего пережитого страной за последний год. “Ты хочешь построить дом, и тут же водоканал тебе говорит: для подключения дома нужно построить пожарное водохранилище, которое стоит в три раза дороже, чем дом,— приводит он еще один пример мародерства бюрократов.— И ты понимаешь, что это “телеграмма к разговору”. Все местные монополии — это коррупционный клуб”.

Строительство неоправданно забюрократизировано. Толмачев рассказывает, что до 1998 года вообще не нужно было ходить на поклон к чиновникам. “Мы получали разрешения в один день, в одном кабинете,— вспоминает бизнесмен.— Не тратили ни копейки. Количество проверяющих органов было в 18 раз меньше”.

Чтобы сломить позорный тренд давящей все и всех коррупции, необходимо сократить число контролирующих госорганов и очистить рынок от излишнего регулирования. “В развитых странах чиновник физически не влияет на принятие решений,— говорит президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе.— Нам нужно ориентироваться на этот опыт и стремиться к такому порядку вещей”.

Я думаю, что с 2017 года начнется рост. Но как выжить в эти два года, я не представляю, — Николай Толмачев, совладелец ТММ

По его словам, первые шаги в этом направлении уже предприняты. Еще год назад число разрешительных процедур в отрасли сократилось вдвое, а время их прохождения — с 375 до 73 дней. В рейтинге в рейтинге Doing Business-2014 в номинации Получение разрешений на строительство Украина взлетела с 186‑го на 41‑е место. “Такие позитивные изменения будут сигналом для инвесторов, и вскоре наш рынок пополнится иностранными застройщиками”,— резюмирует он.

Эти меры поспособствуют развитию строительного рынка, рынка жилой недвижимости и буму продаж, который ожидает Толмачев. “Я думаю, что с 2017 года начнется рост,— резюмирует бизнесмен.— Но как выжить в эти два года, я не представляю”.

А пока предприниматели советуют приготовиться к подорожанию недвижимости. В 2015 году рост гривневых цен будет догонять нынешний уровень девальвации нацвалюты. В I квартале квартиры подорожают примерно на 10–15 %. На столичный рынок, а также на ситуацию в крупных городах окажет давление как возможная миграция населения из зон боевых действий, так и страх перед общей нестабильностью, а также недоверие к банковской системе.

В любом случае спрос обеспечен. По объемам строительства Украина — в числе самых отсталых стран Европы. В среднем в год здесь возводится 0,22 кв. м на душу населения. В Киеве этот показатель — 0,4 кв. м. При этом на душу населения в Санкт-Петербурге и Варшаве строится примерно в три раза больше, чем в Киеве, говорит Парцхаладзе.

При таких темпах строительства в стране существует огромный потенциальный спрос. Сейчас в Украине эксплуатируется 1 млрд кв. м жилья. Значительная его часть практически исчерпала свой ресурс, сообщает Толмачев. Ежегодно обновляется лишь 1 % жилищного фонда. “Значит, чтобы восполнить стареющий фонд, нам нужно 100 лет,— делает вывод Толмачев.— Но этих 100 лет нет”.

 

Александр Пасховер

Рейтинг: 0

Опубликовал(а)

5 010

Модератор сайта.
Если есть вопросы, задавайте в «приватный чат» в личном кабинете.

Италия. Город: Катания
34 годаКомментарии: 4357Публикации: 23098Регистрация: 01-08-2014
  • Модератор сайта
  • Бронзовый крест за рейтинг 5000
Авторизация
*
*
Войти с помощью: 
Регистрация
*
*
*
Пароль не введен
*
Ваш день рождения * :
Число, месяц и год:
Войти с помощью: 
Перейти на страницу
закрыть