Суббота , 10 Декабрь 2016

Об ипотеке в наши дни.

Добавлено в закладки: 0

Не могу не обойти вниманием тему того, что многие мои знакомые ринулись брать кредиты на покупку жилья, ведь оно, по их мнению, точно подорожает.

Массы людей по-прежнему уверены, что жильё будет дорожать, потому что оно дорожало в течение какого-то времени в нулевых годах. И чем дешевле оно становится, тем больше уверенность, что «это дно и дальше оно будет только дорожать», что по сути скорее является надеждой «отыграться» как в казино, купив жильё сейчас и потом-то уж точно продав с наваром. При этом никто не догадывается, что на рынке жилья могут быть какие-то игроки, которые в своих интересах манипулируют рынком (а в каких интересах им можно манипулировать кроме как в интересах, связанных с залезанием в ваш карман?). Эти изъяны логики обывателя изучены и продолжают изучаться на разных биржах (даже на бирже биткоинов: несмотря на их малый размер по сравнению с другими рынками, у них есть некоторые уникальные черты, которых нет на других биржах, что привлекает к ним внимание специально обученных внимальщиков, которые знают как изучить и обобщить действия толп и как встроить эти знания в общую систему знаний и потом использовать когда понадобится например для проведения девальвации или чего-то ещё).

Сейчас пугающе большое количество людей вокруг меня уверено в том, что именно сейчас надо брать кредиты на покупку жилья. Давайте разберемся, почему дорожало жильё и почему перестало, может быть, поняв причины процессов, поймем, будет ли это продолжаться, сохраняются ли причины и предпосылки.

Итак, многие из нас помнят государственную программу «доступное жильё». Помню довольные рожи некоторых знакомых «лимитчиков» (немосквичей), которые всерьёз верили, что скоро купят себе квартиру в центре Москвы, ведь им пообещали доступное жильё (нет, это правда было!). Однако как и в случае с приватизацией 90-х годов, действия властей привели к полному и точному выполнению поставленных целей, вот только цели были «не те». В 90-х годах цель приватизации была приватизировать всё так, чтобы самим заработать, опрокинув народ. В 00-х годах цель программы «доступное жильё» была сделать жильё доступным так, чтобы самим заработать, опрокинув народ.

В чем была истинная суть программы «доступное жильё», в двух словах? По результатам программы любой нищеброд инвестор должен был получить возможность взять в банке большой кредит с тем, чтобы вбухать его на рынок жилья и купить себе квартиру. Это и есть доступное жильё — каждый может купить себе квартиру, даже полный нищеброд. Ну только потом придётся лет 5-20 по нему платить. Это очень выгодно застройщикам (у них резко растёт спрос на их рентабельную продукцию!) и тем, кто выдаёт разрешения на застройку (получая откаты от застройщиков тем большие, чем более лакомый кусок им отдали). Думаю, когда эту схему продумывали и заранее знали в какие стороны будут течь какие денежные потоки, подготовили и рыночную конъюнктуру (перекупив заранее будущих бенефициаров и подчинив их правильным офшорам, которые принадлежат правильным людям), и законы (устроив так, чтобы больше всего возможностей снимать сливки с темы по той или иной причине было у тех, кого решили сделать будущими бенефициарами). Может быть и кто-то случайный немного обогатился, но были все возможности сделать так, чтобы это были в основном свои. Не думаю, что такие сказочные деньги на таком сказочном пустом месте заработал кто-то, кто ни в ус не дул, и не был принужден делиться с теми, кто на пустом месте эту возможность заработка создал. Скорее там всё поделено честно и по понятиям и каждый получил согласно своему вкладу в общее дело.

Итак, что же было дальше? Как и в любой пирамиде, в данном случае для снятия максимума сливок было важно чтобы деньги входили в тему постепенно. Когда в январе 2011 года Мавроди показали по всем каналам ТВ, некоторый процент зрителей захотел вложиться в новую пирамиду. Остальные не захотели. Открой Мавроди пирамиду сразу же — туда бы резко вступили все желающие, а следующие не вступали бы, и выплачивать первым стало бы нечем. Мавроди решил эту проблему так: на пару месяцев ушёл на дно, потом запустил пирамиду уже без фанфар, когда за ним СМИ уже не следили, и люди узнавали о запуске очень постепенно, и ему удавалось выдерживать экспоненциальный рост участников до самой середины 2012 года, что давало возможность двигаться вперёд, выплачивая огромные проценты.

Когда на бирже криптовалют происходит памп, туда тоже вступают постепенно. Закупившийся пампер начинает повышать цену, медленно, но верно; это видят люди и постепенно начинают скупать, что тоже повышает цену… В какой-то момент покупателей становится так много, что пампер уже не покупает, а продаёт им скупленное, а они всё покупают и покупают и повышают цену. Потом заканчивается ресурс покупателей, способных повестись на такой развод — и пампер сливает всё, что может, тем, кто хотя бы ордера на покупку оставил. Это классическая схема, она может меняться раз от раза, например можно в процессе иногда дергать цену вверх-вниз, давая ощущение, что «вот сейчас взлетит, надо покупать». И так далее.В случае с жильем тоже было важно делать всё постепенно, чтобы у каждого кто на это поведется было ощущение, что он с самого начала видел возможность вступить, но вот что-то затупил, но теперь-то своё не упустит и возьмёт настолько большой кредит, насколько это возможно. Чтобы сарафанное радио разносило инфу о первых «выигравших», и следующие видя как всё по экспоненте растёт, тоже вступали. Да и сами эти первые выигравшие нередко брали новые кредиты и расширяли на них свои квартиры, ведь они теперь были уверены, чтт  точно знают как устроен рынок и как на самом деле надо зарабатывать деньги. Всё как с МММ короче.

Я даже знаю людей, которые говорили, что если они сейчас не купят квартиру в Москве, то их дети никогда уже не купят. Темпы роста цен ведь сохранятся и будут только нарастать.

Итак, средства, которыми была реализована постепенность, помимо естественных (таких как постепенность сарафанного радио о уже имеющих место «выигрышах в системе» и постоянно гнетущий экспоненциальный график роста цен, который даёт ощущение понимания как «вложить» деньги и «получить прибыль»), это ещё и постепенное развитие ипотечного кредитования (поначалу кредиты было получить по разным причинам труднее, чем потом; постепенно гайки ослабляли, что впускало в «тему» новых «не халявщиков а партнёров», в 2007 году вообще кому угодно давали), и постепенный рост количества рекламы недвижимости вокруг нас. Всё это гарантировало, что рост цен будет постоянным и постепенным на протяжении длительного времени, достаточного для того, чтобы многие люди увидели в этой пирамиде свет в конце тоннеля и захотели жить только в этом казино и больше нигде.

Как, к сожалению, устроено большинство людей? Заносчивые и ленивые, они постепенно приходят к тому, что ничего не умеют и ни в чем не разбираются, а хотят получать всего и побольше. Такие люди не сильно где-то нужны, они не особо заслуживают даже хорошей зарплаты, не говоря уже о том, чтобы создать своё предприятие и на нем заработать своим умом, кругозором, талантом и далее по списку. В итоге, подобно тому как психологически сломленных людей подбирают секты, давая им ощущение того, что они стоят больше, этих несчастных тоже можно завлечь графиками роста курса мавро или стоимости квадратного метра. Конечно, описание, которое дано выше, ко многим подходит не на 100% а частично, это означает что они могут повестись, а могут не повестись на эту наживку. Всё зависит от обстоятельств, от того, насколько сильно окружающий мир будет их убеждать в том, что надо действовать так. А сила, с которой их убеждает мир, растёт тоже постепенно, что означает и постепенный приход этих людей в «тему».

Итак, цены росли потому и только потому, что росло количество денег на рынке жилья, в основном — кредитных денег. Количество кредитных денег росло постепенно из-за роста числа людей в теме и из-за постепенного развития ипотечных программ. Как только темпы роста кредитных ресурсов на рынке иссякают, спрос падает и пирамида начинает сталкиваться с проблемами.

Это очень важный вывод: основной фактор изменений цен на жильё — динамика притока ипотечных денег на этот рынок. На остальные факторы можно не обращать внимания (если конечно кто-то не построит за год миллион квартир, который невозможно будет продать весь и поэтому застройщики начнут понижать цену из-за конкуренции друг с другом, потому что каждый будет желать продать как можно больше. Но это схема из какой-то другой страны. В нашей, как мы поняли, главная цель происходящего — обогащение разработчиков схемы и их родственников, поэтому цены будут держать искусственно так высоко, как только смогут, так долго, как только смогут, прикладывая к этому все возможные усилия и знания).

Первый небольшой кризис был в 2008 году. Тогда потеряли работу первые ласточки, в это время не очень много кто мог брать новые кредиты. Но СМИ сделали всё для того, чтобы создать ощущение, что небольшое падение цены жилья — сказочный шанс успеть закупиться, оно будет дальше снова дорожать, ну сами посудите, это же жильё, что ему еще делать, не дешеветь же. И когда с кризисом стало полегче, спрос снова пошёл ввысь, но цены в долларовом выражении уже никогда не побили рекорды 2008 года.

Сейчас с работой у населения стало намного хуже, чем в 2008. Есть основания считать, что дальше будет еще хуже. Соответственно, кредитные деньги текут в тему медленнее (хотя, повторюсь, многие знакомые созрели взять кредиты почему-то именно сейчас). В целом тенденция такова, что причин расти этому потоку денег — не видно. Все кто могли уже затарились кредитами по самые не балуйся. Кто не затарлился в 2008 при цене 6000$ на метр (Москва) — тот затарился парой лет позже при цене 4000-5000$. Кто не тогда — тот сейчас (2500$ где-то). Теперь только выплачивать и дефолтиться. Новые потоки денег есть, но небольшие.

Последние сводки с фронтов: очень много всяких новостроек появилось во всяких гиблых местах за мкадом. Рекламируется это даже в метро (может быть и по тв, не знаю, не смотрю его). Когда рушилась ммм2011, тоже было очень много рекламы. Всем, кто понимал что будет дальше, хотелось напоследок получить побольше реферальных или заткнуть дырки в своей структуре, выведя хотя бы своё. Складывается ощущение, что и в данном случае кто-то что-то знает и к чему-то готовится. Хотя кто знает, экономика — не физика, чтобы такие вещи точно просчитывать…

Профессиональный интерес у меня вызывает та мифическая ситуация, при которой ипотечники на очередной волне кризиса начинают очень массово терять работу, вследствие чего квартира переходит банку для продажи, что увеличивает предложение на рынке…. А покупать некому, потому что работы нет и денег нет… Сильно ли упадёт цена? Возможно, это будет то самое крушение пирамиды, которого мы так долго ждали чтобы наконец-то обзавестись жилплощадью внутри одного из колец. Новостройщики, возможно, смогут сговориться и придержать, не продавать часть своих квартир когда спроса нет (чтобы держать цену и не потерять авторитет пирамиды в глазах тех немногих, кто получает возможность взять ипотеку именно сейчас). Могут удержаться от продажи своего жилья и многие частные владельцы: по 1-2$ за метр мало кто продаст когда недавно было 5-6$ и казалось, что скоро будет 10-20$. Поэтому катаклизмов от падения спроса само по себе не случится еще долгое время: предложение от застройщиков и физлиц так же засунет голову в песок и будет ждать. Чего не скажешь о банках, которым надо будет срочно сбыть арестованную квартиру потерявшего работу ипотечника, чтобы вернуть деньги. Что должно произойти, чтобы спрос стал настолько низким, а предложение со стороны одних только ипотечников — настолько высоким, чтобы цены на жильё резко упали? Наверное, что-то очень страшное. С другой стороны, у нас есть и нацгвардия (на случай незапланированных мятежей), и выборы с декабря на сентябрь перенесены (видимо в декабре рейтинг будет уже не тот что в сентябре, а интересно почему? Может быть, к декабрю многие останутся без работы и доллар будет стоить 150?). В общем, смотрим что будет происходить и кушаем попкорн. А чтобы помочь банкирам, желательно купить жильё именно сейчас, пока оно не подешевело. А то у них нет денег, но пользуясь случаем, хочу им сказать — вы держитесь там. Хорошего настроения и здоровья.

(c) Па

Опубликовал(а)

не в сети 10 часов

Андрей Маргулис

235

Организуем DDoS атаки различной интенсивности. Работаем в том числе и со сложными мишенями. Цена — от 70$ в сутки

Тунис.
25 летКомментарии: 405Публикации: 135Регистрация: 12-12-2015

    Добавить комментарий

    Войти с помощью: 
    Авторизация
    *
    *
    Войти с помощью: 
    Регистрация
    *
    *
    *
    Пароль не введен
    *
    Ваш день рождения * :
    Число, месяц и год:
    Войти с помощью: 
    Перейти на страницу
    закрыть