Центробанк в очередной раз заявил, что программу льготной ипотеки пора прекращать. И в этот раз ЦБ вместе с Минфином очень близки к тому, чтобы прикрыть льготную лавочку для банков и застройщиков. Рынок переполнен предложениями, на вторичном рынке также много предложений, да еще и со скидками, к тому же льготная ипотека перестала быть стимулом продаж – теперь она стимулирует лишь рост цен. А продажи падают весь год, даже при работающей программе. То есть угроза отмены льготной ипотеки вполне реальна. И это не единственная проблема девелоперов.
Рассмотрим на примере самых крупных застройщиков, с чем им сейчас приходится сталкиваться. Помимо низкого спроса, дефицита рабочих рук и дороговизны стройматериалов. Начнем с ГК “ПИК”, занимающую первую строчку рейтинга застройщиков РФ. Девелопер увеличил объем текущего строительства на 9,2 тысячи м² (до 6 млн м²). Сейчас у ГК строится 276 многоквартирных домов и 3 дома с апартаментами. Рейтинг компании не изменился и остался на уровне 4,5. Казалось бы, все ок.
Но общая сумма кредитной задолженности ПАО “ПИК СЗ” составила 447,29 млрд, при этом сумма проектного финансирования – 336,44 млрд. Плюс падение кредитного рейтинга, плюс дефолт по евробондам и банкротство нескольких компаний группы. Вдобавок 20 сентября крупнейший совладелец ПИК Сергей Гордеев просто послал свою компанию и уволился из гендиректоров, передав пост своему заму Ивану Поландову. А недавно мэр Москвы Собянин пригрозил изгнать ПИК из столицы за невыполнение своих обязательств. Вкупе с падением продаж и “дамокловым мечем” в виде уголовных дел против руководства компании это делает ГК “ПИК” претендентом №1 на звание “Титаника” от рынка недвижимости.
На втором месте ГК “Самолет”. Компания регулярно отчитывается о прибыли, продажи в январе-сентябре выросли с 74 млрд до 125 млрд по сравнению с 2021 годом. И с предложением проблем нет – “Самолет” тесно связан с губернатором Московской области, и может там строить что хочет и где хочет (чего не скажешь о других регионах). Но проблемы со спросом грозят и “Самолету”. Большинство продаж девелопер оформил по псевдо-нулевой ипотеке, которая завышает стоимость квартиры для покупателя на 20-30%, и которую ЦБ сейчас гнобит по всем фронтам. То есть уже в начале 2023 года продажи “Самолета” рухнут, и резко, а огромный объем строительства оставит застройщика с замороженным капиталом и высокой кредитной нагрузкой. Взрыв “пузыря” больно ударит по компании.
Третью строчку держит “Донстрой” Алены Дерябиной (под крылом ВТБ Андрея Костина) с его “элитным” жильем, которое постоянно попадает в скандальные хроники. “Донстрой” уже в апреле словил падение продаж в своих проектах бизнес- и премиум-класса на 75%. И до сих пор не выправил продажи. К тому же Мостройнадзор выявил на объектах “Донстроя” более сотни нарушений, подтвердив скандальную репутацию застройщика. К сожалению, покупатели узнают о скелетах в шкафу “Донстроя” только постфактум, когда уже купят “квартиру с секретом”. И потом идут в суд. Общая сумма арбитражных дел с застройщиком-ответчиком уже превышает 1,8 млрд рублей. По своим финансовым показателям “Донстрой” близок к банкротству и нынешний кризис может и не пережить. Впрочем, для него это не впервой.
Конечно, эта тройка компаний далеко не единственная, кого может похоронить взрыв “жилищного пузыря”. Большие проблемы намечаются и у более мелких застройщиков вроде “Кортрос”” Виктора Вексельберга, “КРОСТ” Алексея Добашина, “Основы” Александра Ручьева и т.д. Но именно на лидерах отрасли ярче всего проявляются симптомы “болезни”, поразившей строительную отрасль под “чутким” руководством вице-премьера Марата Хуснуллина.
Автор публикации
